Grote verbouwingen in een appartementencomplex: wie betaalt bij verkoop van een appartement?

Wanneer er een ingrijpende renovatie gepland staat in een appartementencomplex, rijst een belangrijke vraag: wie moet deze kosten betalen als het appartement verkocht wordt? Het antwoord op deze vraag hangt af van het moment waarop de reparatie precies is goedgekeurd: voor of na de aan- en verkooptransactie.

Wie betaalt de grote reparaties als deze vóór de verkoop zijn goedgekeurd?

Als de grote herstellingen vóór de ondertekening van de notariële akte (koop- en verkoopovereenkomst) op een algemene vergadering van eigenaren zijn goedgekeurd, dan komen de kosten van rechtswege voor rekening van de verkoper. Volgens recente rechterlijke uitspraken is de verkoper, die eigenaar was op het moment van goedkeuring van het werk, verplicht alle daaraan verbonden kosten te betalen.

Dit wordt bevestigd door een rechterlijke uitspraak in Napels uit november 2023. In deze zaak heeft de nieuwe eigenaar, die betalingseisen kreeg van de aannemer, dit aangevochten bij de rechter en de zaak gewonnen. De rechtbank oordeelde dat de vorige eigenaar de reparatie moest betalen, aangezien hij de eigenaar was op het moment dat het besluit tot reparatie werd genomen.

Wat te doen bij routinematige reparaties?

Deze regels gelden uitsluitend voor grote reparaties. Wat de lopende reparaties betreft, is de situatie anders. Als de lopende werkzaamheden vóór de transactie zijn goedgekeurd, maar daarna zijn afgerond, vallen de kosten voor de nieuwe eigenaar, aangezien hij rechtstreeks profiteert van de resultaten van deze werkzaamheden.

Het belang van afspraken tussen verkoper en koper

Tijdens de aan- en verkooptransactie moet de verkoper de koper informeren over aanstaande reparaties. Hierdoor kunnen partijen het eens worden over wie de komende kosten zal betalen. U kunt bijvoorbeeld een clausule in het contract opnemen volgens welke de verkoper ermee instemt alle kosten te betalen die vóór de transactie zijn goedgekeurd.

Wat te doen als de verkoper de reparatie niet kan betalen?

Als de vorige eigenaar de grote reparaties niet kan betalen, hoeven de nieuwe eigenaren deze kosten niet te dragen. In dit geval is de beheermaatschappij of VvE verplicht om via de rechter de schuld van de vorige eigenaar te innen, tot en met beslaglegging op zijn eigendommen.

Is het mogelijk om de reparatie in termijnen te betalen?

Bij financiële problemen kunt u een afbetalingsplan aanvragen om de reparatie te betalen. Dit gebeurt via de beheermaatschappij, die de kwestie ter besluitvorming voorlegt aan de algemene vergadering van eigenaren. Deze aanpak helpt schulden te voorkomen en verslechtering van de financiële toestand van uw woning te voorkomen.

Bij de verkoop van een appartement is het dus belangrijk om rekening te houden met het tijdstip van goedkeuring van grote reparaties en vooraf overeenstemming te bereiken over de verdeling van de kosten om conflicten en misverstanden te voorkomen.