Hoe u een hypotheek kunt krijgen voor een bedrag dat hoger is dan de waarde van het onroerend goed

Het komt zelden voor dat banken hypotheken verstrekken die de waarde van het gekochte onroerend goed overschrijden. In sommige gevallen is dit echter mogelijk, vooral als er extra geld nodig is voor reparaties of om andere leningen af te sluiten. Het is belangrijk om te begrijpen dat banken doorgaans geen financiering van meer dan 80% van de waarde van het onroerend goed goedkeuren, maar er zijn uitzonderingen. Wat moet u doen als u een groot bedrag nodig heeft?

Hoe u een hypotheek voor een groot bedrag kunt krijgen

Soms heeft u bij de aankoop van onroerend goed een bedrag nodig dat de marktwaarde overschrijdt. Dit kan te wijten zijn aan de noodzaak van reparaties, betaling voor de diensten van een makelaar of notaris, of de afsluiting van andere schuldverplichtingen. Dergelijke verzoeken worden echter zelden door banken ingewilligd, en om een dergelijke lening te verkrijgen moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan.

Wanneer is een hypotheek voor een bedrag groter dan 80% van de woningwaarde mogelijk?

Voordat banken een hypothecaire lening verstrekken, beoordelen banken de Loan to Value (LTV)-ratio, die de verhouding weergeeft tussen het geleende bedrag en de waarde van het onroerend goed. In de regel verstrekken banken geen hypotheken voor meer dan 80% van de marktwaarde van het onroerend goed. Als een huis bijvoorbeeld € 200.000,- kost, bedraagt het maximale leenbedrag € 160.000,-.

Deze limiet is gebaseerd op de resolutie van het Interministerieel Comité voor Krediet en Spaargeld (CICR) van 22 april 1995, waarin werd aanbevolen om bij het verstrekken van hypotheken op onroerend goed de 80% niet te overschrijden. Deze regel is echter niet verplicht en als er gegronde redenen zijn, kunnen banken een hypotheek verstrekken van meer dan 80%, en soms zelfs 100%.

Vereisten voor het verkrijgen van een hypotheek voor een bedrag hoger dan de waarde van het onroerend goed

Hoewel het in theorie mogelijk is om een hypotheek te verkrijgen voor een bedrag dat hoger is dan de waarde van de woning, moet hiervoor wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Allereerst zal de bank standaardeisen controleren, zoals de taxatie van onroerend goed en de financiële toestand van de kredietnemer. De bank moet er dan voor zorgen dat er dwingende redenen zijn om het leenbedrag te verhogen.

Dergelijke gevallen kunnen bijvoorbeeld zijn:

• de behoefte aan extra middelen om het onroerend goed te repareren of te moderniseren;
• de wens om in de lening de kosten van een makelaar, notaris of andere kosten die verband houden met de aankoop op te nemen;
• de noodzaak om tegelijkertijd met het verkrijgen van een hypotheek andere leningen of schulden af te lossen.

Deze redenen moeten worden gedocumenteerd en gedetailleerd in de hypotheekovereenkomst. Zo is het bijvoorbeeld nodig om schattingen te geven voor renovatiewerkzaamheden of contracten met aannemers om de behoefte aan een groter bedrag te bevestigen.

Extra garanties en risico’s van een hypotheek voor een bedrag hoger dan de waarde van de woning

Het verkrijgen van een hypotheek voor een bedrag dat de waarde van het onroerend goed overschrijdt, brengt bepaalde risico's met zich mee en vereist aanvullende garanties voor de bank. Banken kunnen de leningvoorwaarden aanscherpen en ook aanvullende beschermingsmaatregelen eisen.

Extra garanties van de bank

Naarmate het risico op niet-betaling van de lening toeneemt, kan de bank aanvullende garanties eisen, zoals:

• inschrijving van een aanvullende verzekering voor een bedrag dat de waarde van de woning te boven gaat;
• het aantrekken van garanten die de schuld kunnen terugbetalen in geval van insolventie van de belangrijkste kredietnemer;
• Het vastleggen van een tweede hypotheek op een andere woning om extra zekerheid te bieden.

Vanwege de toegenomen risico's en eisen stemmen banken zelden in met dergelijke transacties en kan het goedkeuringsproces complexer zijn.

Risico's van belastingcontroles

Kredietnemers die een hypotheek krijgen voor meer dan de waarde van het onroerend goed, kunnen aan extra belastingcontroles worden onderworpen. De IRS vermoedt mogelijk dat de waarde van onroerend goed wordt opgeblazen om een grotere lening te verkrijgen, wat zou kunnen leiden tot een onderzoek en mogelijke juridische gevolgen, waaronder beschuldigingen van fraude of valse informatie op officiële documenten.

Alternatieve manieren om meer geld te krijgen

In plaats van een hypotheek af te sluiten voor meer dan de waarde van het onroerend goed, kunt u alternatieve financieringsmogelijkheden overwegen. Sommige banken bieden gespecialiseerde leningproducten aan die de aankoop van onroerend goed combineren met de noodzakelijke uitgaven:

• Een koop-en-renovatiehypotheek dekt niet alleen de prijs van het onroerend goed, maar ook de kosten van renovatiewerkzaamheden;
• Een aankoop- en liquiditeitshypotheek biedt extra middelen om verschillende kosten die verband houden met een aankoop te dekken.

In het eerste geval wordt de lening niet in één bedrag verstrekt, maar in delen naarmate het werk is voltooid, wat helpt de uitvoering ervan te controleren. In het tweede geval is vaak een tweede onroerend goed nodig, dat als extra onderpand wordt verpand.

Als u dus een groot leenbedrag moet krijgen, is het belangrijk om u zorgvuldig voor te bereiden, alle uitgaven te bevestigen en rekening te houden met de risico's die gepaard gaan met belastingcontroles en aanvullende verplichtingen jegens de bank.