BTW van 4% op de aankoop van een eerste woning

Btw van 4% op de aankoop van een eerste woning: wat is het en wanneer krijg je het voordeel?

Voor bepaalde categorieën onroerend goed wordt een BTW van 4% op de aankoop van een eerste woning voorzien. Dit zijn de subjectieve en objectieve vereisten waaraan moet worden voldaan.

Wanneer kunt u profiteren van de 4% BTW bij de aankoop van uw eerste woning en aan welke eisen moet u voldoen om dit voordeel te ontvangen? Deze vragen worden vaak gesteld door degenen die van plan zijn onroerend goed te kopen voor hun hoofdverblijfplaats, vooral als de transactie wordt afgesloten met een organisatie die BTW betaalt, bijvoorbeeld bij een bouwbedrijf.

Als u onroerend goed koopt van een bedrijf dat onder de BTW valt (in plaats van rechtstreeks van een particulier), moet u doorgaans ook belasting over de toegevoegde waarde (btw) betalen. Deze bedraagt doorgaans tussen 10% en 22% van de waarde van het onroerend goed. Wanneer echter aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan – zoals de aankoop van een woning die niet als luxevastgoed valt en het verhuizen naar een nieuw appartement – kunt u profiteren van een verlaging van het BTW-tarief naar 4%. Dit voordeel komt bovenop andere voordelen voor de eerste woningaankoop die al beschikbaar zijn, zoals lagere registratiekosten. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kunnen deze voordelen meerdere keren worden gebruikt.

Waarop is de 4% BTW op de eerste woning van toepassing?

Zoals reeds vermeld gebeurt de aankoop van een eerste woning niet altijd tussen particulieren. Vaak wordt onroerend goed gekocht van een BTW-plichtig bedrijf, bijvoorbeeld bij de aankoop van een nieuwe woning rechtstreeks van de ontwikkelaar. In dergelijke gevallen is de koper verplicht naast de klassieke registratie-, kadastrale en hypotheekkosten ook BTW te betalen. Zonder prikkels kan deze belasting variëren van 10% tot 22% van de waarde van het onroerend goed.

Zoals uitgelegd in de gids voor het kopen van een eerste woning, gepubliceerd door de Belastingdienst (Agenzia delle Entrate), is het mogelijk om, als aan bepaalde voorwaarden is voldaan, te profiteren van de vrijstelling voor de eerste woning, die een verlaagde btw van 4% omvat. Deze maatregel werd voor het eerst ingevoerd bij de Financiënwet van 1991 en opgenomen in de Gemeenschappelijke BTW-tekst. Later werd het meerdere malen bevestigd en is het nog steeds van kracht. Het verlaagde tarief geldt ook voor de uitbreiding van bestaande gebouwen of de oplevering van nieuwe projecten. Maar aan welke voorwaarden moet worden voldaan om deze uitkering te ontvangen?

Subjectieve vereisten voor het ontvangen van BTW van 4% op de eerste woning

Om van de BTW van 4% te kunnen genieten, moet aan een aantal subjectieve eisen ten aanzien van de koper voldaan worden. In het bijzonder is het noodzakelijk:

een individu zijn, aangezien het voordeel niet van toepassing is op rechtspersonen, bijvoorbeeld bedrijven;
woonachtig zijn in de gemeente waar de woning is gelegen, of binnen 18 maanden na de datum van aankoop uw woonplaats daar hebben ingeschreven;
geen eigenaar zijn van een andere woning die al als eerste woning wordt gebruikt;
geen eigenaar zijn van of rechten hebben op andere eigendommen die al als eerste woning zijn gebruikt met behulp van prikkels van de Internal Revenue Service. Er zijn echter uitzonderingen, bijvoorbeeld als de eerste woning binnen 12 maanden na het contract voor de aankoop van de nieuwe woning wordt verkocht, of als de bestaande woning niet geschikt is voor bewoning.

Het is ook vermeldenswaard dat een BTW-tarief van 4% voor personen jonger dan 36 jaar, als aan de wettelijke vereisten wordt voldaan, kan resulteren in een belastingkrediet dat gelijk is aan het BTW-tarief dat is betaald bij de aankoop van het onroerend goed.

Objectieve vereisten voor het ontvangen van 4% BTW op eerste woning

Naast subjectieve vereisten zijn er ook objectieve voorwaarden voor het ontvangen van BTW van 4% bij de aankoop van een eerste woning. In dit geval hebben we het over de kenmerken van het onroerend goed waaraan moet worden voldaan om het voordeel geldig te laten zijn. Onder deze voorwaarden:

het type onroerend goed dat in het kadaster moet worden geregistreerd als woonruimte;
Het doel van het onroerend goed moet uitsluitend residentieel en niet commercieel zijn. Met uitzondering van panden bestemd voor gebruik als kantoren, winkels, magazijnen etc.;
kenmerken van het onroerend goed: het mag niet elitair zijn (villa's, kastelen), dat wil zeggen dat het niet behoort tot de categorieën A/1, A/8 en A/9.

Uiteraard moet de woning zich in Italië bevinden en voldoen aan de nationale en lokale regelgeving op het gebied van bewoonbaarheid, veiligheid en bruikbaarheid.

Categorieën onroerend goed die in aanmerking komen voor BTW van 4%

Voor het gemak vermelden we, na een opsomming van de soorten onroerend goed die zijn uitgesloten van uitkeringen, ook de toegestane wooncategorieën die onderworpen zijn aan een btw-tarief van 4%:

A/2: woongebouwen van het standaardtype met kenmerken die overeenkomen met de marktvereisten voor woongebouwen;
A/3: economische woningen met basisvoorzieningen;
A/4: Volkswoningen gebouwd volgens verouderde normen;
A/5: ultrapopulaire woningen met minimale nutsvoorzieningen en sanitaire voorzieningen;
A/6: landhuizen bestemd voor agrarische activiteiten;
A/7: kleine villa's met aangrenzende buitenruimtes voor persoonlijk gebruik;
A/11: woongebouwen die typisch zijn voor bepaalde regio's.

Wanneer geldt 4% BTW in de bouw?

Opgemerkt moet worden dat BTW-voordelen van 4% niet alleen gelden bij de aankoop van onroerend goed, maar ook bij het bouwen van nieuwe gebouwen of het uitbreiden van bestaande woningen. In de bouwsector kunt u dienovereenkomstig gebruiken:

BTW van 4% op renovatiewerken, zoals de aankoop van materialen om een eerste woning te renoveren;
BTW van 4% op de bouw van een nieuwe eerste woning, indien deze voldoet aan de kadastrale eisen en niet behoort tot de categorieën A/1, A/8 en A/9;
BTW van 4% op de aankoop van belangrijke elementen voor de renovatie van een eerste woning, zoals buitenramen, liften en andere soortgelijke elementen.

Hoe 4% BTW teruggeven op uw eerste woning?

Om te kunnen profiteren van de btw-vrijstelling van 4% op uw eerste woning, moet u naast het controleren van bovenstaande vereisten ook de relevante documenten opmaken. De toepassing van het verlaagde btw-tarief gebeurt niet automatisch en moet worden aangevraagd. Om dit te doen, moet u het volgende opgeven:

een kopie van het identificatiedocument en de belastingcode van de koper;
een ingevulde module om een verlaagd BTW-tarief van 4% te ontvangen op nieuwbouw en dit over te dragen aan het bedrijf dat de werken gaat uitvoeren;
een kopie van de bouwvergunning of, in het geval van nieuwbouw of renovatie, de juiste kennisgeving van aanvang van de werkzaamheden (SCIA of DIA).

Ook is het handig om een kopie van de notariële akte, betalingsbewijs voor de aankoop- of verbouwingswerkzaamheden, en een verklaring waarin wordt bevestigd dat aan de subjectieve en objectieve eisen is voldaan, mee te sturen. De verzamelde documenten moeten worden overhandigd aan vastgoedbemiddelaars of bedrijven die de transactie hebben uitgevoerd of de werkzaamheden hebben uitgevoerd.