Alles over het kopen van onroerend goed in Italië - hoe u niet voor oplichters valt en risico's minimaliseert.

Goede dag, onze beste lezers en degenen die onroerend goed in Italië willen kopen!

Ons Russische makelaarskantoor in Ligurië "Studio Immobiliare Russo" SRL is gevestigd in de stad San Remo en we werken met succes op de Ligurische vastgoedverkoopmarkt, de aankoop, verhuur van villa's, huizen, appartementen en appartementen. Ik zal proberen, aan de hand van het voorbeeld van onze regio Ligurië, de basisprincipes van onroerend goed in Italië te schetsen.

Mijn naam is Alexey Azarov, ik ben mede-eigenaar van ons makelaarskantoor voor de Russisch sprekende bevolking, en ik wil niet alleen ingaan op het kopen van onroerend goed in Italië, dit artikel is hier , maar ook hoe je niet moet vallen in handen van gewetenloze makelaars. Hoe u niet in handen komt van oplichters, wat zijn de spelregels voor het kopen, verkopen en huren van onroerend goed in Italië. Zoals ik hierboven schreef, zijn we in Ligurië en ik zal iedereen schrijven die verliefd werd op ons bloemrijke land, stap voor stap informatie, een korte handleiding of, zoals ze zeggen, een spiekbriefje))) Laten we beginnen ....

Er is een idee om onroerend goed in Italië te kopen - het is tijd om te handelen.

Alles begint, zoals altijd, met een idee in de vroege zondagochtend, of omgekeerd tijdens het diner met vrienden die al een villa of appartement in Ligurië hebben gekocht. Jij, net als de andere 95% van de kopers van onroerend goed, gaat online en surft dag en nacht over de uitgestrekte gebieden op zoek naar wat je wilt. Laten we eerst eens kijken naar de websites. Toen we bijvoorbeeld begonnen, waren er heel weinig onroerend goed in Ligurië, nu, na een tijdje, zijn dat er enorm veel. Waar moet je op letten op de websites van bureaus:

Bedrijfskantoor in Ligurië

1) Is er een echt kantoor van dit Russische vastgoedbedrijf in Ligurië en in Italië in het algemeen - of verkopen ze gewoon villa's, appartementen, huizen en appartementen door. Dit is belangrijk - ik zal uitleggen waarom: een makelaar die voor ons in Ligurië werkt, moet alles weten over zijn eigendom. Als hij in Moskou zit en deze villa voor 3.000.000 euro niet heeft gezien, is de kans groot dat u valse informatie ontvangt. Aangezien hij het Italiaanse agentschap zal bellen, heeft dit agentschap deze villa misschien van een ander agentschap overgenomen, enzovoort. Als gevolg hiervan heeft een makelaar in Moskou geen volledig beeld - zowel informatief als juridisch. Hij weet echter niet of het onroerend goed een last of een andere mogelijkheid heeft, echter over de documenten en de juridische kant later. Een makelaarskantoor moet zijn kantoor en makelaars in Italië hebben, anders lopen uw veiligheid en garanties van de transactie gevaar.

Denk bijvoorbeeld zelf na - de manager Masha, die in de Super Company werkt, belooft u een panoramisch uitzicht op de zee, vier slaapkamers, een weelderige tuin en langverwachte stilte. Masha weet echter niet dat, hoewel er uitzicht is op de zee, deze hoekig is, en een mooie foto is gemaakt in een ander gebied voor entourage. Masha weet niet dat de vierde kamer illegaal is gemaakt, aangezien de eigenaren de scheidingswand hebben gesloopt zonder de herontwikkeling in de gemeente goed te keuren, en tot slot denkt Masha niet dat de weg onder de ramen en het gebrul van motorfietsen een slecht effect hebben op de welzijn van bewoners, en brandstof en smeermiddelen in grondwater - naar een tuin die ooit weelderig was, totdat hij opdroogde ((((.

De taak van elk bureau is om te verkopen, ja! Ze zijn op zoek naar bureaus zoals de onze en willen met hen samenwerken. Dit is allemaal prachtig, maar de kwaliteit van de dienstverlening daalt sterk, aangezien u al vanuit Moskou of Khabarovsk in eerste instantie misleid kunt worden. DAAROM IS HET KANTOOR VAN EEN ONROEREND GOED AGENTSCHAP IN ITALIE VERPLICHT .

Valse advertenties te koop en te huur

2) Een veel voorkomende "eend" is om reeds verkochte luxe villa's, huizen, appartementen of appartementen op de site te plaatsen. Het schema is eenvoudig en oud als de wereld. Gewetenloze bureaus exposeren reeds verkochte, en in het ergste geval - niet-bestaande objecten op de site. Vaak verdubbeld in prijs om klanten te lokken. Gewetensvolle instanties geven bijvoorbeeld altijd op de kavel aan of deze wordt verkocht. Dat wil zeggen, ze laten dergelijke advertenties alleen op de site achter om geen "verwende" links te produceren en om geen posities op internet te verliezen. Hier klopt helemaal niets van, je ziet het meteen - VERKOCHT. Maar als je de beheerder belt en pas tijdens het gesprek erachter komt dat het object verkocht is, ontstaan er veel vragen en misverstanden. Waarom hebben ze het niet verwijderd, hebben ze op de site niet aangegeven dat het is verkocht. En natuurlijk krijg je meteen andere opties aangeboden, veel minder aantrekkelijk. Omwille van de nauwkeurigheid merken we echter op dat er van alles kan gebeuren, en op het hoogtepunt van het seizoen kunnen mensen vergeten de advertentie te verwijderen of het vakje "verkocht" aan te vinken. Maar vaker wel dan niet, betekent de aanwezigheid op de site van reeds verkochte woningen zonder dit merkteken dat u te maken heeft met een makelaardij die niet samenwerkt met eigenaren van onroerend goed, maar met andere makelaars die niet weten dat iemand nog zijn oude advertentie relevant heeft .

Licentie om als makelaar in Italië te werken

3) Gewetensvolle Russische makelaarskantoren in Italië en Ligurië zijn verplicht om op hun website de wettelijke naam van het bedrijf, het nummer van de belastingbetaler, het licentienummer voor het recht om deel te nemen aan vastgoedactiviteiten en het toegestane kapitaal aan te geven. Bijvoorbeeld als volgt:

Indien dit niet het geval is, HEBBEN ZE GEEN RECHT OM TE VERKOPEN in Italië. Dit is de wet. Agentschappen die vestigingen in Rusland hebben gemaakt, zijn ook verplicht om deze informatie aan te geven, helaas weten maar weinig mensen ervan (((. In Italië worden bedrijven die illegaal onroerend goed in het land verkopen, zwaar beboet en gesloten, omdat aangezien frauduleuze websites zijn gesloten. Dus wie gewaarschuwd wordt, is gewapend, sites zonder vergunning voor dit soort activiteiten zijn gevaarlijk, want in het geval van slechte omstandigheden bij het kopen van onroerend goed in Italië, heeft u niemand om aan te klagen en u, grote kosten hebben betaald, zullen met een neus worden achtergelaten ((Vraag onmiddellijk een vergunning bij een ontmoeting met een makelaarskantoor. Als ze beginnen te aarzelen en het niet geven, kun je veilig stoppen met werken met hen, zelfs als ze een goed eigendom hadden. Uw veiligheid is belangrijker.

Makelaarscommissie betaling

4) Informatie over de beloning op de site is ook belangrijk. Nogmaals, gewetenloze "doorverkoop"-bureaus houden er niet van om de klant onmiddellijk te informeren over de beloning in het geval van een transactie. En pas dan, tijdens het sluiten van de transactie, beginnen er onaangename verrassingen voor u te komen. Laten we het allemaal op een rij zetten. In Italië betalen de verkoper en de koper het makelaarskantoor 3% van het totale bedrag van de transactie. Dat wil zeggen, als een villa in Ligurië 1.000.000 euro kost, betaalt u 30.000 euro en hier is de eerste "hinderlaag" - PLUS IVA. Als ze schrijven of praten over beloningen, zwijgen ze altijd over dit kleine en lastige betalingsmoment. In Italië is IVA een analoog van Russische btw, het is gelijk aan 22%, wat betekent dat je nog steeds 6.600 euro moet betalen aan die 30.000 euro. Totaal 36 600. Het bedrag is niet klein, zie je, het zou genoeg zijn om kantoorapparatuur voor thuis te kopen.

Maar dit is de helft van de moeite, vaak agentschappen in Moskou, om winst te maken, declareren zelf tarieven tot 7% + btw van de transactie. Ik wil u er nogmaals aan herinneren dat het bureau in Italië 3% ontvangt. We begrijpen allemaal: iedereen moet natuurlijk geld verdienen, maar tussen ons, te veel betalen, naast 36.600, nog eens 48.800 als 7% (wederom, we nemen een villa voor 1.000.000 euro) is al een heel serieus bedrag. Klanten kwamen bij ons met verhalen over hoe sommige bedrijven erin slagen toekomstige klanten 1.000 euro of meer in rekening te brengen voor het ontmoeten en rondrijden van de objecten. Dit lijkt mij een grove overtreding, want als je dan onroerend goed koopt van een makelaardij, dan is wat ze in de tank stoppen maar 100 euro, dan betalen ze zich honderden keren terug. En als je het niet hebt gekocht, betekent dit dat ze niet goed werkten of je niets leuk vond, dit gebeurt ook. GEEF GEEN GELD VOORAF VOOR OVERDRACHT EN BEZICHTIGINGEN.

Over de belangrijkste en belangrijkste punten op de sites, denk ik, zei hij. Laten we onze veiligheidsgordels vastmaken en naar Italië, regio Ligurië gaan!

Hoe kom je in Ligurië

Nadat u de regio van Italië al hebt gekozen, moet u een toeristenvisum type "C" aanvragen, een vliegticket kopen en een hotel boeken. Ligurië is een regio die vlakbij de grens van de Cote d'Azur van Frankrijk ligt en het dichtstbijzijnde vliegveld van San Remo ligt bijvoorbeeld in Nice. Je kunt natuurlijk ook naar Milaan of Genua vliegen, maar de betekenis van naar je stad reizen is hetzelfde. Velen weten niet hoe ze van de luchthaven van Nice naar San Remo, Bordighera, Ventimiglia moeten komen. Laten we eenvoudig beginnen, met de basis. Aangekomen op elke luchthaven in Europa, kunt u altijd:

• een auto huren

• Ga met de trein

• koop een buskaartje

In Nice kunt u na aankomst in Terminal 1 of 2 hetzelfde doen. Het autoverhuurkantoor bevindt zich in de tweede terminal, evenals de bussen. Met de bus kun je naar het treinstation, waar je een kaartje naar Ventimiglia kunt nemen, de trein gaat niet verder. En met Ventimiglia kun je door heel Italië reizen, het belangrijkste is dat er treinstations zijn. In Ospedaletti is bijvoorbeeld geen treinstation en daarom moet u ofwel naar Bordighera of San Remo komen.

Een auto huren in Nice is ook een eenvoudige zaak, u hoeft alleen een creditcard en een internationaal rijbewijs bij u te hebben. Het is beter om vooraf te reserveren. Let op de auto zelf, deze moet gewassen worden. Als er krassen of defecten op de body zitten, geef dit dan direct aan op de bon, anders krijg je je geblokkeerde bedrag van de kaart mogelijk niet volledig terug. Dit is een gangbare praktijk aan de Côte d'Azur in Frankrijk.

Er vertrekken ook regelmatig bussen vanaf de tweede terminal van de stad Nice. Daar kun je een kaartje nemen naar Ventimiglia of San Remo. Bussen vertrekken elk half uur.

De eerste ontmoeting met makelaars in Ligurië - waar u op moet letten

Na een vermoeiende vlucht, een reis naar een hotel of vrienden maak je een afspraak met Russisch sprekende makelaars. Naast de gebruikelijke gezelligheid, hoffelijkheid en honderd procent kennis van alle objecten, moet een goede makelaar in Ligurië en in het algemeen in Italië Italiaans goed kennen. Zonder dat zijn onderhandelingen onrealistisch. Ik heb je al geschreven over de aanwezigheid van een kantoor bij het bureau. Zo is ter plekke al duidelijk waar je bent. Vaak tekenen bedrijven die tientallen landen op één site tegelijk hosten dubieuze klantenservicecontracten met Italiaanse bureaus. En de vertaler Zina wordt een makelaar voor een uur of twee.

In vastgoedkantoren hangt zoals gebruikelijk op de meest prominente plek dezelfde vergunning voor dit soort activiteiten.

Echter: vaak openen onze Russische meisjes, die op basis van zijn vergunning met een Italiaan zijn getrouwd, hun eigen agentschap met hem. Er is hier niets crimineels, velen doen het. De Italianen doen dit onder elkaar voortdurend.

Inspecties en presentaties van Ligurisch onroerend goed

Verder is het erg belangrijk om volgens het plan te handelen. Omdat vaak, wanneer makelaars zien dat je niets leuks vond van wat je 2 maanden lang op de site had gekozen, omdat het bleek dat de foto's allemaal leugens waren en Photoshop wat bescheidener kon worden gebruikt, beginnen ze je te nemen door de bergen en valleien met zinnen als "Maar je kunt nog een plek bellen." Ik zeg meteen - WONDEREN GEBEUREN NIET . Dat wil zeggen, die zijn er natuurlijk, maar van tevoren overeengekomen))) Het is niet de moeite waard om daarheen te gaan, ik weet niet, waar. Persoonlijk spaar ik liever je zenuwen en vooral - tijd. Omdat het onrealistisch is om in een uur ineens 4 nieuwe villa's of een paar appartementen te vinden, nog beter. Als ze bestaan, waarom werden ze dan niet onmiddellijk verdreven? Misschien schrijf ik heel kieskeurig, maar als onze klanten nergens door geïnspireerd zijn, nemen we bijvoorbeeld een time-out, sturen we alle informatie op en maken we nieuwe afspraken.

Juridische documenten voor onroerend goed in Italië

Uraaaaaa!!! Je hebt eindelijk genoten van een prachtige villa of ruim appartement in Ligurië, wat nu? Vervolgens moet u de documenten controleren op hun juridische zuiverheid, en hier, zoals altijd, uw makelaarskantoor speelt een belangrijke rol, de hele transactie hangt ervan af. Ik raad je aan om vooraf het hele pakket aan documenten te checken en bij de notaris na te gaan of alles in orde is met de documenten, ongeacht het bureau. Maar zelfs hier zijn er veel kleine dingen die ik niet in één artikel kan beschrijven. Let echter op:

• juiste planning;
• bouwnormen;
• energieklasse;
• hoeveel belasting u betaalt;
• condominium regels;
• betaling van alle schulden door de verkoper;
• lasten.

De lijst is natuurlijk vrij lang, maar ik heb de belangrijkste genoemd. Als er lasten zijn, is het nodig om duidelijk te maken welke, als er een hypotheek of onroerend goed wordt verpand, is er niets aan de hand. Op het moment van de notariële akte worden deze lasten afgelost. Maar als er UZO FRUTTO (usufrutto) is, wees dan op uw hoede.

Let zeer serieus op de indeling van het huis of appartement. Het moet overeenkomen met het laatste kadastrale uittreksel. Als de grenzen van de muren niet overeenkomen met de realiteit, moet je het uitzoeken, of dit is een snel herontwikkelingsproces of jarenlang uitgerekt. OF HET HERPLANNINGSPROCES KAN HELEMAAL NIET GELEGALISEERD WORDEN.

Metratura thuis of hoe ze kunnen bedriegen

Soms weten we zelfs pas na een volledige controle wat de beelden van een bepaalde villa of appartement precies zijn, want er zijn altijd valkuilen. Maar zodra de klant zijn vaste voornemen heeft uitgesproken om een villa of appartement te kopen, beginnen we meteen met een strenge controle van alles, ook de meters. Laten we u vertellen wat de nuances zijn.

De regio Ligurië ligt in een bergachtig gebied en deze landen worden hier aangeduid als "landbouwgronden", niet allemaal natuurlijk, maar het grootste deel. Daarom is in Ligurië 95% van de villa's en huizen als volgt gebouwd: de bovenste verdieping is een woonwijk, de onderste verdieping is een niet-residentiële ruimte voor hooi en tractoren. Daarom, als uw huis 300 m2 is, wordt vaak ten minste de helft ervan beschouwd als "niet-woonoppervlak". En als u 5 slaapkamers in de villa ziet, is het goed mogelijk dat u officieel een akte tekent bij de notaris, waarin slechts twee slaapkamers verschijnen. De Italianen maken natuurlijk prachtige marmeren zalen en slaapkamers in het onderste gedeelte. Maar officieel kan dit niet, hoewel iedereen dat wel doet. Aangezien de wet die in Ligurië is aangenomen, echt de logica tart. Als het voor agrarische doeleinden is, dan is de helft van het huis een schuur?.. Onzin natuurlijk, maar we leven hier allemaal mee. Het belangrijkste is dat u op de hoogte bent van deze nuance. Magazino is het niet-residentiële deel. Besteed hier aandacht aan. Al uw verdriet zal zijn dat u tijdens de wederverkoop al uw tekortkomingen zult zien, waar zowel de verkoper als het makelaarskantoor over hadden kunnen zwijgen.

Veel bureaus vertekenen dus vaak de werkelijke cijfers van vastgoedbeelden. Voor hen is het belangrijkste om het aan jou te verkopen. VRAAG ONMIDDELLIJK NAAR DE SITE VAN RESIDENTILE EN NIET-RESIDENTIEEL DOEL.

En het belangrijkste om te weten: de notaris kijkt alleen naar de documenten die op de kadastrale lijst staan, hij gaat niet naar buiten om het huis te controleren, dus wees zelf waakzaam, kijk wat je ondertekent in de notariële akte. Wie gewaarschuwd wordt, is gewapend.

Goed humeur voor u en wees voorzichtig bij het kiezen van een Russisch makelaarskantoor in Italië!