Wat zijn de gevolgen als ik mijn huis onder de kadastrale waarde verkoop?

Onroerend goed heeft een kadastrale waarde, berekend als het inkomen vermenigvuldigd met 5 procent en een coëfficiënt; dit dient als basis voor belastingen – registratie, hypotheek en kadastrale belastingen. De wet vereist geen minimumprijs, maar een prijs onder de kadastrale waarde brengt risico's met zich mee voor beide partijen: belastingcontroles en gezamenlijke aansprakelijkheid.

In het prijs-waardesysteem, dat sinds 2006 verplicht is voor particulieren, worden belastingen altijd berekend op basis van de kadastrale waarde, niet de vermelde prijs. De koper bespaart dus geen geld en betaalt volgens de kadastrale waarde. Als de prijs echter te laag is, bijvoorbeeld minder dan 70 procent van de WOZ-waarde, gaat de belastingdienst uit van niet-gespecificeerde betalingen en initieert een hertaxatie op basis van de WOZ-waarde, hypotheek of taxatie, een herberekening van de meerwaarde van de verkoper en boetes variërend van 90 tot 180 procent plus rente.

Laten we een voorbeeld nemen voor 2025: een opbrengst van 800 euro geeft een kadastrale waarde van 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euro. Als de aangegeven prijs 60.000 euro bedraagt, kan een verdacht verschil van 36.600 euro leiden tot een hertaxatie en een boete van maximaal 65.880 euro.

De koper is hoofdelijk aansprakelijk en betaalt extra belastingen en boetes, zelfs als hij weinig heeft betaald. De verkoper wordt geconfronteerd met een herwaardering van de verhoging en inkomstenbelasting op basis van het werkelijke bedrag, plus boetes.

Om inspecties te voorkomen, kunt u het beste een prijs opgeven die niet lager is dan de kadastrale waarde. Gebruik de 'prijs-tot-waarde'-methode, die automatisch is voor particulieren. Voer een taxatie uit als de prijs om objectieve redenen laag is, zoals vocht of een nabijgelegen vuilstortplaats. Voer alleen bankoverschrijvingen uit, geen contant geld. Vermeld bij verkoop aan familieleden een symbolische prijs met een gemotiveerde akte, waarbij u rekening houdt met het risico van indirecte schenking.

Er is geen wettelijke minimumprijs vanwege de contractvrijheid, maar de kadastrale waarde blijft de minimale belastinggrondslag; de coëfficiënten voor 2025 bedragen 110 voor eerste woningen en 120 voor tweede en andere woningen.

Bij een controle geldt hoofdelijke aansprakelijkheid: de Belastingdienst kan van beide partijen innen door middel van een melding, betaling en gedwongen inning.

Uiteindelijk is een prijsverlaging van 10-20 procent meestal laag risico, mits gerechtvaardigd; een prijsverlaging van minder dan 70 procent van de OMI is hoog en vereist een deskundige beoordeling en een ervaren notaris; en verkopen aan kinderen is een gemiddeld risico met een akte van nominale waarde en overleg over de nalatenschap. Nuttige links: website van Agenzia Entrate voor prijsverlaging en de OMI voor 2025.