Registratiebelasting bij aankoop van luxe onroerend goed in Italië

Het kopen van luxe onroerend goed is niet alleen een grote investering, maar brengt ook aanzienlijke belastingverplichtingen met zich mee. Allereerst is het belangrijk om te beseffen dat u bij de aankoop van luxe onroerend goed geen gebruik kunt maken van de belastingvoordelen die gelden voor het ‘eerste huis’. Dit betekent dat u belasting betaalt tegen het volledige tarief, ook als het onroerend goed dat u koopt uw eerste en enige woning is.

Welk onroerend goed wordt voor belastingdoeleinden als elite beschouwd?

Volgens de wetgeving (met name D.Lgs. 175/2014) worden "luxewoningen" (abitazioni di lusso) gedefinieerd als onroerend goed dat is ingedeeld in de volgende kadastrale categorieën:

• A/1 — huisvesting voor topklasse (abitazioni di tipo signorile);

• A/8 — villa's;

• A/9 — kastelen en historisch-artistieke monumenten (castelli e palazzi di eminente pregio artistieke o storico).

Naast de categorie worden de kenmerken van de elitewoningen ook gespecificeerd in het Ministerieel Besluit van 2 augustus 1969 . Deze kenmerken zijn van belang bij de toepassing van het BTW-tarief en andere belastingen. Bijvoorbeeld:

• totale oppervlakte ruim 240 m² (exclusief balkons, terrassen, kelders, zolders, trappen en parkeerplaatsen);

• beschikbaarheid van zwembaden, tennisbanen en andere faciliteiten voor verhoogd comfort;

• hoogwaardige afwerking: marmer, dure tegels, natuurlijk hout, enz.

Hoeveel bedraagt de registratiebelasting bij aankoop van luxe onroerend goed?

De hoogte van de belasting hangt ervan af of de verkoper een particulier of een btw-plichtige onderneming is . Hieronder staan de belangrijkste scenario's:

Indien de verkoper een particulier is :

• Registratiebelasting - 9% van de kadastrale waarde van het onroerend goed;

• Kadastrale en hypotheekbelastingen - 50 euro per stuk (vast bedrag).

Indien de verkoper een BTW-plichtige onderneming is :

• BTW - 22% van de aankoopprijs;

• Registratie-, kadastrale en hypotheekbelastingen - elk 200 euro (vast bedrag).

Let op: In tegenstelling tot regulier onroerend goed (categorieën A/2 – A/7) kan voor woningen in de categorieën A/1, A/8 en A/9 geen aanspraak worden gemaakt op het verlaagde belastingtarief van 2%, ook niet als deze als eerste woning zijn gekocht.

Vergelijking: luxe versus regulier onroerend goed

Andere belangrijke belastingen

• IMU (onroerendgoedbelasting) : wordt zelfs betaald voor het eerste huis, als het een luxe huis is;

• TARI (belasting op afvalverwerking) : geen voordelen, berekend op basis van lokale tarieven;

• De boetes voor het niet betalen van de registratiebelasting kunnen oplopen tot 120-240% van het belastingbedrag, als de betaling geheel wordt gemist. Bij te late betaling wordt een boete van 30% opgelegd. U kunt gebruik maken van ravvedimento operoso , een mechanisme voor het verzachten van sancties in geval van vrijwillige betaling.

Conclusie en aanbevelingen

Bij de aankoop van luxe onroerend goed is een helder inzicht in alle belastingen en mogelijke aansprakelijkheden vereist. Aanbevolen:

• Controleer de kadastrale categorie van het object;

• Geef aan wie de verkoper is (een particulier of een bedrijf met btw);

• Neem contact op met gekwalificeerde specialisten: notarissen, belastingadviseurs, architecten - om fouten en latere boetes te voorkomen.