Enquête van de Bank van Italië: Huizenprijzen blijven stijgen, aanbod blijft achter bij vraag

Volgens de traditionele kwartaalenquête van de Bank van Italië naar de huizenmarkt (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni) zullen de huizenprijzen in Italië in het derde kwartaal van 2025 gestaag blijven stijgen. De gemiddelde transactiekortingen blijven echter dalen en de gemiddelde verkooptijd van een woning heeft een historisch dieptepunt bereikt. Tegelijkertijd herstelt de vraag van kopers, terwijl het aanbod blijft dalen.

De prijzen stijgen gestaag en bijna overal.

In het derde kwartaal van 2025 steeg het netto saldo tussen de ramingen van de groei en daling van de huizenprijzen tot +7 procentpunten (versus +5 procentpunten in het tweede kwartaal) en was aanzienlijk hoger dan in dezelfde periode in 2024. In vrijwel het hele land werd een positief saldo geregistreerd, met uitzondering van Zuid-Italië (Mezzogiorno), waar het negatief blijft, hoewel het aanzienlijk is verbeterd ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

De meest uitgesproken prijsstijgingen werden waargenomen in grote steden in Noordoost- en Midden-Italië. Daar nam het percentage makelaars dat prijsstijgingen meldde nog verder toe.

De gemiddelde korting op de oorspronkelijke vraagprijs daalde licht naar 7,5% (ten opzichte van 7,8% in het voorgaande kwartaal) en blijft op het laagste niveau ooit. In de grootste steden in het noordoosten daalden de kortingen tot onder de 5%. De gemiddelde verkoopperiode van een woning steeg licht naar 5,6 maanden (ten opzichte van 5,4 maanden), maar blijft rond het historisch lage niveau.

Vraag herstelt, aanbod blijft dalen

Het negatieve saldo tussen de verwachte groei en de daling van het aantal potentiële kopers is aanzienlijk afgenomen, vooral in grote steden en grootstedelijke gebieden. Makelaars daarentegen blijven een daling van het aantal nieuwe verkooporders melden. Het netto saldo voor de huidige orderportefeuille bedroeg -32 procentpunt (-30 procentpunt in het voorgaande kwartaal en -25 procentpunt in het voorgaande jaar), en voor de ontvangen nieuwe orders -30 procentpunt.

Toegang tot hypotheken blijft gunstig

De problemen met het verkrijgen van krediet blijven minimaal: slechts 19% van de kredietverstrekkers noemde financieringsproblemen als een van de belangrijkste redenen voor contractbeëindiging. Het aandeel hypothecaire leningen dat met hypotheken werd gefinancierd, steeg tot 65,9% en de loan-to-value (LTV)-ratio bereikte 78,4% – beide indicatoren zijn teruggekeerd naar het niveau van vóór de renteverhogingscyclus van de ECB in juli 2022. De leenvoorwaarden kunnen daarom over het algemeen als comfortabel voor kopers worden beschouwd.

De huren blijven stijgen, maar minder snel.

De huurprijsstijging blijft aanzienlijk, hoewel het tempo licht is vertraagd: het netto saldo tussen de geschatte stijgingen en dalingen bedroeg +41 procentpunt. De meeste makelaars schrijven de huurprijsstijging voornamelijk toe aan een afname van het aanbod van langetermijnhuurwoningen. Deze factor is vooral sterk in steden en is volgens makelaars grotendeels te wijten aan de voorkeur van eigenaren voor kortetermijn- of dagverhuur.

De impact van kortetermijnverhuur (zoals Airbnb)

Het aandeel bureaus dat het fenomeen van kortetermijnverhuur als significant beschouwt, is licht gestegen tot meer dan 50%. Meer dan 80% van hen ziet een significante impact op de tarieven voor langetermijnverhuur (langer dan 30 dagen), terwijl meer dan 60% deze impact als bijzonder sterk beoordeelt.

Tegelijkertijd is de waargenomen impact van kortetermijnverhuur op de verkoopprijzen in het hele land enigszins afgenomen. De belangrijkste factor blijft het verminderde aanbod van te koop staande woningen: ongeveer 40% van de exploitanten noemt dit effect.

Marktvoorspellingen worden optimistischer

De verwachtingen van makelaars over de ontwikkeling van hun eigen regionale markt en de Italiaanse vastgoedmarkt als geheel zijn aanzienlijk verbeterd ten opzichte van zowel het voorgaande kwartaal als dezelfde periode in 2024.

Wat betreft de verwachte verkoopprijzen in het vierde kwartaal van 2025, voorspellen makelaars gemiddeld een lichte daling, maar het nettosaldo bleek aanzienlijk minder negatief dan een jaar eerder, wat wijst op een geleidelijk herstel van het vertrouwen onder marktdeelnemers.